首先一点，我们先来统一一下我们所讨论的商圈的含义。商圈基本上是两个含义，一是微观意义上的，即针对某商家所能辐射到的区域，叫作商圈，这是相对性的。还有一个就是所谓的商业设施集中，商业经营繁荣的集中区域。在这里我们讨论的是后者。而后者因为其辐射范围的关系，又可以分为多种意义上的商圈，比如世界级商圈，国家级商圈，市级商圈，区级商圈，甚至是更小的社区商圈。因为本帖是讨论天津市的商业，所以我们的讨论范围也就设定在市级商圈。

天津现有的市级商圈我认为只有三个。和平路-滨江道-南京路商圈，小白楼商圈，新安--大胡同商圈。

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一、和平路-滨江道-南京路商圈根据现有的客群细分的话有分化为三个商圈的趋势。
1、南京路商圈。以伊势丹，津乐汇为核心，辐射至伊都锦。此商圈主打中高档，为时尚百货、高档百货商圈，面对中高收入者。
2、滨江道商圈。以劝业场、滨江商厦、中原百货为核心。此商圈多为老牌百货公司，群众基础较好，主打中档，为大众百货商圈。
3、和平路商圈。以万达为核心，将这个商圈独立出来实属无奈。由于和平路两侧缺少大型商业设施，由劝业场至万达的商业氛围出现断档。只能依赖于后期的和平路改造及恒隆的进驻来加以改善了。

     也许有人认为我这样的划分有问题，当然了，我早说过，我对商业懂的不太多，纯属个人意见。我只是针对各区域的消费人群进行分析的。通过对这个区域一些商场的经营状况也多多少少可以看出一些苗头。世纪商厦由于本身定位档次的欠缺，与南京路商圈不符，现正停业整顿。滨江服饰位于滨江道、南京路两商圈的双重边缘地带，定位困难，经营不善，现已出售调整。米莱欧女店位于滨江道商圈，面对劝业、滨江等大众百货的夹击，主打时尚百货，目前经营不甚理想。友谊前卫店，周边缺乏大型商业设施，尤其是主打时尚百货的商业设施，消费客群缺失，虽然现在因“拆迁”停业，不过经营状况本就不理想。至于百货大楼及万达的百盛，多多少少都因为偏离主力商圈，独臂难支。

对于此商圈的未来预测，由于我的信息量不足，无法作出准确的判断。
南京路商圈应该会延续其定位，成为未来天津市的高档百货商圈。国际商场重新整顿，预计15年下半年入市，主打高端。世纪商厦未见大的动作，不过鉴于博纳百货的港资血统，至少应定位为时尚百货。还有值得大家期待的和黄项目，档次应该低不了。诚基中心是否会经营百货，不得而知，按其体量来看，应该会有零售百货的位置。至于庄吉，按其现在的宣传来看，不值得期待，一个用来销售的项目，肯定做不了高档百货。

滨江道商圈变数较多，作为传统商圈，周边商业设立林立，所以商圈定位难以统一，但经营方向正在向南京路靠拢。滨江服饰商厦，预测班尼璐将会按照年轻消费客群的标准从新打造。麦购据说目前正在进行转型改造，按传统百货的经营方式进行联营，以提升经营档次，定位应该也是在时尚百货。中原百货正在改变其模糊的经营定位，进一步向时尚百货转型，四楼少淑馆的组建，大型游戏及娱乐设施所带来的年轻消费客群使其初步具备了转型的条件。友谊新天地，按照一商的定位，至少是时尚百货。滨江商厦传言将被出售，但估计其定位不会轻易改变。劝业场今年将投入数千万进行改造，目前来看，定位不会改变。通宝商厦二期即将启动，目前已委托南京锦华百货进行经营，定位时尚百货。至于米莱欧的两家店，影响力较小，可忽略。

和平路商圈，这个商圈较尴尬。把百盛和百货大楼放在一起当邻居本来就是很滑稽的。只能寄希望于恒隆，不过那是08年的事了，恒隆自己都吉凶难卜，能否振兴此商圈实在是难说啊。

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二、大胡同-新安商圈，这个商圈是从地理区域及人流来划分的。

我个人认为，大胡同应该划出去，大胡同应该全是辐射半个华北的大型商圈，而且它的经营项目更趋向于物流，是商品集散地，而非面对天津市的零售项目。而新安能把这个项目经营成这样，靠一个单体项目将周边打造为一个辐射范围广泛的市级商圈实属不易啊。总之一句话，不容易啊。其他的就不说了（主要是不了解，以免被人拍~哈哈~）。

     至于这个商圈的未来动态，那可真是值得期待啊。数数周边现有的商业设施及即将入市的商业设施，可以说这里是天津较值得期待的，也是较有可能挑战南京路-滨江道-和平路商圈的。滨江金耀就不说了，好东西都让滨江给糟蹋了。鼓楼商业街，在以前的文章里写过，也不说了。铜锣湾，一直默默无闻的经营着，据说引入了太平洋百货，华强娱乐等项目，具体如何，不得而知（哪位知道，麻烦告诉我一下）。老城厢，能否成为这里的救世主，责任重大啊！！麦购的五金城，一个着实让人郁闷的项目，不是说五金城的定位不准，只是。。。。。只顾自己赚钱，完全不顾商圈的共同打造。我相信，鼓楼和滨江金耀，甚至铜锣湾都在眼巴巴的盯着老城厢和五金城，毕竟一个商圈需要大家共同培养，这些已经定型的商业设施只能寄希望于后来者了。甚至食品、旅馆、服装三街能否复兴，天津商场、名特购物能否重振，商圈能否壮大、成熟，都多多少少的与这个区域的几个在建项目有关。

    小白楼商圈，赫赫有名的小白楼商圈，一个逐步没落的商圈。滨江购物中心？别提了，垃圾一个，好东西都让那个谁给糟蹋了。凯旋门百货？先天体量不足，能经营成这样，已实属不易。至于小百楼商业街，早已风光不在了。金皇大厦？对其前期设计不清楚，一直很奇怪，它的裙楼怎么被它经营成如此的五花八门？唉，搞石油的就是有钱啊，怎么赔都无所谓。

     未来动态，茂业百货“即将”进入小白楼，这里的即将也许就是08年。但这已经是唯一一个我所知道的确定的了百货项目。信达广场。。。。。。这个项目真是屡遭劫难，身世坎坷，每次提起它，我都不知道是该同情还是惋惜，也许这是同一种感受。据说曾经与连卡佛接触，后来如何，再无下文。不过前期曾经有传闻连卡佛的同门姐妹美美百货曾与奥城暗送秋波，后事如何，不得而知，两姐妹同时进入一个城市的可能性。。。。。不好说啊。有人曾经把大沽南路也强行划入小白楼商圈（新澳和恒华等都这么说过）。所以大沽南路也顺便提提，新澳基本上就那样了，对于先吃螃蟹的，一般都没好下场。值得期待的就是恒华、国华这对CBD双子座，据说新澳的发展商尝到甜头，想买断它们的裙楼继续复制新澳，不过后来也没了消息。不知他们的裙楼将会如何定位，是否有百货的位置？如果没有，新澳基本上就死在那了。

    其余的区域型商圈，由于我对天津不太熟，所以实在说不上来（说来惭愧，至今没去过北辰。去红桥、河北的次数不超过10次）。仅把我所见过的几个灌一灌吧，嘉华国际基本上就那样了，估计里面从沃尔玛到卖袜子的，大小通吃都赔钱，项目经营成这样而不死，多亏了世界第一零售商啊，要是好又多，早跑了。新都市百货成了一商心中永远的痛，据说有一天，一个有心人在正门坐了一天，人流测试的结果是--18人。旁边的金海马经营如何不清楚，估计也一般。前两天那里开了一个挺大的餐饮（名字实在记不住了），听说不错，又听说要关门了，因为属于在居民底商违章开设（听说牵涉到了河北区的政府头头）。时代奥城，就不说了。白堤路家乐福，非常不错，可惜发展空间太小了，附近没有在建项目，如果在这里开一间时尚百货店，应该是个不错的选择。

    我所知道的就这些了，至于佟楼、十一经路等等，基本上只能保持现状。相对的比较看好佟楼，可惜靠一个华炬百货和天海实在是有点力不从心，哪位老大在旁边再建个商场，呼应一下也许会好点。

    差点忘了塘沽的解放路，这里被列为市政府重点培养的三大商圈之一，岂能不提。核心商场---金元宝！几乎一条街都是他们家的，从街头的海鲜宫到街尾正在建设的八方圆明庙街，跟他有关系的商业设施有5个（这条街总共才有12个商业设施）。金元宝商厦不用说了，一个塘沽区的商场，而且不是高端百货，坪效能排到前面去已经很不容易了。芙蓉商厦，打我第一次见它，就关着，3年了，还没开呢，整个商厦就一个工商银行开着门，碍于某人的面子，我就不多说了。滨海购物广场，一楼不错，二楼三楼总是在调整业态，可惜一次不如一次。环渤海商厦，和天津百货大楼一样让我不理解，你说这么大的一个楼到底里面是干什么的啊？反正就看见一个买药的和一个卖书的。中原新百，中原百货的滨海店，据说前期有塘沽贻成集团的股份，后来被中原百货买了回来，应该有所改观。对面的那个商场叫什么来着？因为太垃圾了，所以记不得了。金元宝东方广场，这个地方做什么赔什么，怎么改都做不好，据说位置比较邪（都这么说~）。不过它较后改的这次跟内部规划绝对有关系，里面跟迷宫一样，到处都是商铺，我每次进去都感觉有点胸闷。巨川金海岸，垃圾一个。八方圆明庙街，虽然还没盖好，但可以肯定是一个垃圾（比金海岸还垃圾）。乐购超市，比较成功的项目，上海道就靠它撑着了。大香港，塘沽第一个OUTLETS，至少大门的牌子上是这么写的~外滩，以前说过了。

   较后说一点，商圈是造不出来的，它需要时间，需要文化的沉淀，需要各个商场的共同培养。单靠一个商业设施去招揽客群，所要付出的成本是非常高的。一个商场从开业到经营火暴也许需要5年时间，而一个商圈则基本上需要10年甚至更长的时间。

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1、 天津商圈
　　
多年前有个很官方的说法，天津人口为960万。现在很多商家提及人口数都一口咬定
为1300万人口，如果这个数字确切的化，一个天津市占了全国人口的1%，这无疑是一个巨
大的城市。一个颇有争议的并默默无闻的直辖市。
　　
　　因此，天津绝对不是一个可有可无的城市，但对整个中国来说，对那99%的中国人来
说，这个城市无关紧要。不提还真就想不起来，在这个大港口里还藏着全国1%的人口。
　　
　　十年前，天津的百货零售业为天津劝业场为龙头，并屡次排到全国商业零售的前十名
，以天津劝业场为中心的天津商圈，带动滨江、华联、百货大楼等众多商业零售场所，形
成天津的商业格局，败局是随着天津的城市文化和中国改革开放脚步的节奏逐渐显现的。

　　
　　北京国美在天津开设第一家大型家用电器零售店铺时，天津的这些国营商业零售大腕
们联合起来在当地的晚报上刊登了一个广告，标题是“#大商场联合起来重拳出击”。不
知道这个广告的内容是想把国美的老板群殴一顿，还是想告诉消费者别的什么信息。
　　
　　本来占各大商场销售比例较大的家用电器的销售开始被国美拿下，直到各商场不再销
售家用电器为止，天津的各大国营商场开始败退下来，直到“家世界”、“家乐福”等各
大超市大佬把食品、日用百货等市场拿到手里的时候。各大商场就全线没落，在市场的风
雨里飘摇了。远离天津商业中心的另一个附属商圈，东方商厦、天津商场，则显得更为残
破。几经易主更名，更换经营模式，都未遂。经营者感慨地说，干了这么些年，商场的每
一寸柜台和砖瓦都是银行的了。旁边盖起了一座叫“名特”的新商厦，不过从盖起来到现
在，一楼大厅始终就没有多少商户经营。一片萧条。
　　
　　理论上讲，商圈格局的交替更换是个必然规律，但之后却有很多令人思索的问题，值
得深究，过往的商圈老大劝业场摆出竞争姿态，效仿新的超市销售，也投入在远离商圈中
心的地方开办大型超市，叫劝业超市，表面上看和所有大型超市没有什么区别，但没多久
，便难以为继续。据供应商和员工私下讲，总丢东西。
　　
　　由于体制问题造成的管理问题，仅是一个丢东西的问题便解决不了，期间自然会有更
多未知的问题无法解决。这个大超市，随后被家乐福收购。
　　
　　几乎在同一时刻，天津夏利被一汽收购，这个中国较早家用汽车的品牌被一汽来的新
决策者扔进了人们的记忆当中，以后出的汽车就没有“夏利”这个牌子了。多年来她为天
津人积累的无形资产是零。这个曾经家喻户晓的汽车品牌如今已经成了低档和没落的代名
词。
　　
　　瘦死的骆驼比马大，商业大腕们在没落的进程中，纷纷咬牙盖起了新的二期商厦，并
以巨大投资，为天津打造出了另一片商业地产空间，小白楼商业区，不过，营业后，新的
滨江商厦和一个大酒店的经营却不尽人意，稍微争点气的是凯旋门百货，这个不大小商场
由于经营得当，促销有想法，时常会有意外之举，略微有些人气，但也是半年才能给供应
商回一两次款。资金常年紧缺，造成商厦和供应商纠纷不断。
　　
　　如此高档的滨江万丽酒店的经营自然不敢恭维，因为从天津机场就可以看到，冷落的
出入港的人就知道天津的酒店业不会很兴盛。
　　
　　天津的和平路，从早先的商业黄金地段变成了眼镜一条街，在一些民营企业经营者的
呼吁下，终于投入巨资进行改造，将其修缮一新，重新划分商业格局，重新起名为“金街
”，为天津的百货零售业带来新的生机。由于“金街”的改造成功，令她的尽头也成为投
资的目标，大连万达盖起了一座庞大的万达商业广场，销售和招商。形成一个新的商业零
售区域，直接和小白楼商业区、滨江道商业区抗衡。
　　
　　“金街”的成功让商业管理决策者看到了希望，于是天津服装街也进行了大规模的投
资改造，服装街的一侧是南市食品街，另一侧是天津商场和东方商厦，决策者希望这条老
服装街的重新兴起将这一商业领域带动起来。
　　
　　而实际上，服装街却没有象“金街”那样幸运。她什么也没带动起来，连自己街里的
商铺都难以维持日常费用。本来对该街报以很大希望的众多服装品牌只能咽口苦水，撤走
了事。后者勉强维持。
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　　2、南市食品街
　　
　　天津商业格局中，不得不提的是南市食品街、旅馆街，这个雄伟的中式建筑是住宿和
吃饭的地方，在多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游
资源，因此天津本地人是不大去那里吃饭的。而多是外地来的游客，想集中体会天津风情
，尤其是北京人，这里也是旅游大客车的一个终点站。
　　
　　凡是外地游客就餐的地方，本地人是不会轻易去的，如果去多半也是陪外地客人去，
这一市场规律使得食品街每到六日或别的节假日就满是北京口音，走的时候带走很多天津
的大麻花或者果仁张的大小花花绿绿的旅游食品。
　　
　　但平时，食品街依然显得萧条，萧条到餐馆的经营者上出门口拉人进来。让管理者格
外头疼。也令游客倍感不适。二楼关张的比比皆是。
　　
　　食品街于2004年再次投入巨资进行改造，并联合了多家有实力的股东，希望能焕然一
新，重振食品街的人气。
　　
　　不过，这笔投资一定也会打个水漂，在天津市场里泛出个小小的涟漪。不会让天津有
什么意外的。为什么呢？因为看他旁边的鼓楼商业街就知道了，这个鼓楼商业街经过炒作
、拆迁、招商等等商业运做，如今你经过他的时候，稀稀落落，怎么看怎么不象一个商业
地段。
　　
　　南市食品街未来的败局根源不是食品街本身，是天津缺乏号召力，文化号召力，如今
北京人来天津除了找狗不理包子就是找海鲜和麻花。
　　
　　北京、河北游客们不知道天津还有些什么？知道天津有个港口。有狗不理。天津这个
招牌对游客和投资者来说没有更大的号召力，也许他会觉得邯郸的旅游资源和文化古迹也
比天津多一些吧。
　　
　　南市食品街和鼓楼商业街真正的兴盛就是旅游，扩大城市的影响力和文化号召力。吸
引更多的游客，娱乐，饮食，购物，并带动周围的商业。

3、女人街
　　
　　错看了商圈性质的投资者在南市食品街旁盖了一个金耀购物广场。在规划的时候，初
衷是看到了南市食品街的商业号召力，不远处的新安瑞泰商厦的号召力，马路对面就是服
装街，街的尽头是另一个商业区域，不远处还有天鸿商厦，重要的是还有一个鼓楼商业街
。
　　
　　规划和投资者误判的一个重要原因，是忽略了南市和鼓楼商业街的区域性质，他从历
史和格局上来说，都是旅游商业性质。在文化上和习惯上，天津本地人是不会去那里消费
。
　　
　　因此，这个金耀购物广场建起来就没有人去那里买东西，新一轮投资者重新定位，起
了个名字“女人街”。找了一个女性体育运动员做代言人。硕大的头像蒙在商厦的外围。
铺天盖地的广告，进行招商。
　　
　　这依然是一个败局，“女人街”的想法应该是借鉴了香港的“女人街”，天津人大多
数没有去过香港，也许听说这个著名的品牌，新的投资和决策者以及策划者大概也是希望
借鉴这个著名商业街的人气，能够在天津也做出一条来。
　　
　　这个败局的根源，一是该商圈开车很近，但众多消费者都是靠步行的，从南市食品街
到女人街再到鼓楼再到新安瑞泰，看起来很近，但步行起来，两边没有任何商业设施，如
何能形成消费人群呢？
　　
　　较为关键的是南市食品街的外地游客为主的消费习惯是不可改变的。那么不能形成天
津1300万人口对“女人街”的消费文化认可和习惯上的认可，那么未来的“女人街”就只
能依靠周六日来天津的北京游客消费了。那么周六日来天津消费的北京游客会在这里购买
日用百货或者服装商品吗？当然不会，他们想买的就是麻花，想吃的就是天津海鲜。他们
认为北京的商品要比天津的丰富的多，因为天津很多商户都是去北京上货的。
　　
　　要说这个金耀有救的话，就等“女人街”彻底歇业之后，将天津塘沽的洋货市场克隆
一个来，形成强烈的港口和天津风格的商业格局，从销售天津古玩字画为主的鼓楼商业街
到一个大的洋货商场，到天津饮食文化的南市食品街。如此一个清晰的格局。一个以文化
为主导方向的格局。但前提是天津城市本身要有号召力，这个力量越来越强大。就好比南
马路的“五金一条街”成了败局，如果天津有足够的号召力，即便是拆光南马路，把这个
“五金一条街”搬到外环线以外的大毕庄，也依然有人去那里做生意。
　　
　　实际上女人街的投资者是在一个大败局的背景下经营一个小败局，如果一定要把“女
人街”做起来，一定要让天津市民认可并接受这样一个消费场所。那就不好说了，广告可
以改变人的观念，但广告是要花钱的饿，而且，广告不能改变历史，这个道理就是你可以
花一个亿打造一个肉包子的品牌，但你很难让人们相信你的肉包子能取代“狗不理”在人
们心目中的地位。
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　　4、上谷和酒吧一条街
　　
　　
正在建设中位于天津电视塔对面“上谷”也是一条商业街，该街的位置远离天津任
何的商业区域，不过正是由于商业区域的位移，消费者消费习惯的不断改变，才形成了更
多的商业区域，围着天塔，一个新的家乐超市和开业了。消费者不再象以往那样在周末有
“上街”购物的生活和消费习惯了。而是选择更自由更有个性的的消费场所。
　　
　　上谷这条街如果已中高档餐饮这条路就走通了。但面临一个困难，就是招商，商户为
什么要相信天津，如果是大多数是天津的商户，这条街必然就又是个败局，那么这条街要
有绝对的胜算就需要法国的、西班牙的、四川的、台湾的等等不同风情的餐饮娱乐业态。

　　找到这些商户并成功说服他们在这条街上投资，也非?%